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2012年7月28日星期六

美媒:中国房地产经历了"黄金十年" 将进入"白银时代"

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图  2000-2011年中国住宅竣工面积(万平方米)

中国房地产业经历了迅勐发展的“黄金十年”,未来十年中国住宅总体上将供不应求,也因此具有良好机遇的“白银十年”将会如期而至。

巨大的需求

首 先是刚性需求。居民的住宅刚性需求内涵丰富,为简单起见我们仅对在当地进行首次置业的情况略作分析。中国的城市化进程方兴未艾,未来几十年的时间内还将继 续。根据测算,中国城市化每提高1个百分点,将会产生1300万人的新增住房需求。2012年2月,中国社会科学院蓝皮书预计,到2020年中国城市化率 将达到55%。据此计算,从现在到2020年中国城镇住宅新增需求量至少要能够满足1亿城市化人口的需求,即使按照人均20平方米计算,这部分的住宅需求 总量也会达到20亿平方米之多。

其次是改善性需求。随着中国经济的稳步增长,城镇居民逐年提高,其对住房的改善性需求必将稳步上升。数据 显示,2010年中国城镇实有存量住房资源约为 140平方米,同年城镇人口达到6.66亿人,简单计算城镇人均住房面积约21平方米,户均不过60平方米。而2007年国务院的24号文件就规定:廉租 房50平方米,经济适用房60平方米。这说明,从整体的平均水平来看,中国城镇居民的现有的住房面积才勉强达到政策性保障房的水平。而建设部政策研究中心 曾经在2004年发布《中国全面小康社会居住目标研究》,提出到2020年,我国城镇人均住房建筑面积目标为35平方米。即使要达到户均90平方米,则今 后需要新增住宅幅度高达50%!

再次是置换性需求。2000-2010年中国住宅竣工面积达45亿多平方米,由此可知2000年以前的住 宅存量不足95亿平方米。在这不足95亿平方米的存量住宅中,由于复杂的历史原因,它们不可避免地存在着制造质量、建筑户型等诸多难以尽如人意的地方,在 接下来的近十年里,随着经济增长和社会的进步,等待这些住宅的大都是被拆除的命运。这期间即使有一半这样的住宅拆掉重建,这也是一个巨大的住宅需求。我们 承认私有率是很高、空置率也接近世界警戒线,但是我们要提醒的是,这些面积都是不舒适不合理的面积,是要被动拆除的面积,只是一些可以变现的财富,而不是 真实的高质量的可拥有的居住面积,这个需要提醒特别是海外的研究者予以注意。

按照上述的保守估计,到从现在到2020年,中国城镇住宅的需求量将至少达80亿平方米。

供应的瓶颈

供 应方面,首先来进行总量分析。数据显示,2000-2011年这12年间,全国城镇住宅竣工面积累计达52.6亿平方米。这12年,是世界公认的中国房地 产业发展的黄金时期,因为在此期间它的发展基本上没有受到大的羁绊,住宅投资增长迅勐。而即使是这样的黄金时期的12年,中国的住宅供应总量也仅仅达到 52.6亿平方米,远远不能满足上述保守预测的今后几年的三项需求量。

数据来源:中国房地产数据研究院

而更加令人惴惴不 安的是,与前十几年相比,今后中国的房地产的发展势必会受到多重约束性因素的影响,这也几乎是业内外的共识,那么由此可以推断到2020 年的8年间中国的住宅供应总量应该低于2000-2011年这12年的供应量。于是,到2020年中国城镇的住宅供需缺口将不小于30亿平方米。这是全国 性的总体分析。

再来看区域性结构供求失衡。众所周知,中国的公共服务资源的分配是很不均衡的,特大城市、省会城市的公共服务资源相对丰 富,中小城市次之,而农村的公共服务资源很少。由此引发了改革开放以后人口的定向流动:从农村流向城市,从中小城市流向大城市。这导致全国大城市人口骤 增,交通困难,住房紧张。这一趋势预计在今后较长一段时期内不会有根性的改观。

以上海为例,数据显示,2000-2010年上海常住人口 净增加694万,而同期上海住房累计增量为3亿平方米略上下,年均住房增量3000万平方米左右,按人口普查的数据,人均住房面积累计只增加了3.25平 方米;以统计年鉴数据,累计增加了10平方米,在2010年上海人均住房建筑面积才22.86 平方米。

根据UNECE等组织的资料,中 等发达国家(人均GDP1万美元左右)人均居住面积普遍为25-35平方米,换算成建筑面积,则约需要人均35-45平方米。上海人均GDP早在2008 年已经突破1万美元,但2010年上海常住人口人均住房建筑面积,距离小康标准还有相当大的差距。上海市第十次党代会设定目标,上海将在2017年达到常 住人口人均GDP2万美元,由此可以推断,2020年人均GDP将超过2.5万美元。届时更多的居民将有改善性住房需求,这是情理之中的事情。

而 上海“十二五”住房发展规划显示,期待2011-2015年期间新建1.25亿平方米住宅,年新增2500万平方米。即使这个目标能够如愿实现,在考虑折 旧和拆迁之后,2015年相对2010年的住房存量实际净增量将不大于0.6亿平方米,2020年相对2010年的住房存量净增量将小于1亿平方米。按照 这样的推断,巨大的供求缺口无法避免。

上海如此,在其他大城市这样的情况也大同小异。一方面,这就需要大城市政府未雨绸缪,早作筹划,制定当地的房地产业中长期发展规划,引导今后市场的运行;另一方面,房地产开发企业也应该从中看到巨大的商机,仔细研究,果敢开拓,迎接新的生机。

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